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 확정일자를 받는 방법 |
| 확정일자란 '그 날 그런 문서가 있었다'는 의미로 공적인 기관에 이를 등록하고 그 증거로서 확인도장을 받아두는 것을 말한다. 확정일자는 등기와는 달리 집주인의 동의와 협조가 없어도 순쉽게 받아둘 수 있으면서도 등기한 것과 같은 효력을 부여받는 제도이다. 확정일자를 받으려면 임대차계약을 체결한 후 신분증과 임대차계약서 원본을 가지고 가까운 읍,면,동사무소나 법원등기과, 등기소(상업등기소는 제외), 공증사무소에 가면 된다. |
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| 확정일자를 받는 이유 |
| 저당권 등보다 후순위고 소액보증금이 해당되지 않는 임차인도 대항요건과 함께 임대차 계약서 상에 확정일자를 받아두면 경매 또는 공매시 임차주택(대지 포함)의 낙찰대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 부여한다.(법 제3조 21항) 즉, 전세권과 같이 물권의 반열에 올라 당당히 경매시 우선배당에 참가할 수 있는 자격이 주어지게 되는 것이다. 만일 확정일자가 없으면 경매되었을 때 배당은 전혀 받을 수가 없다. |
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| 확정일자를 받은 계약서를 분실하였을 경우 |
| 확정일자는 혹시 경매가 될 때 배당받는 자격이므로 확정일자를 받은 계약서를 분실하거나 훼손해서는 안된다. 그러나 만일 이를 분실했다면 어떻게 해야하나? 확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 확정일자를 준 기관의 공정증서 대장 등 다른 방법으로도 입증할 수 있다.(대법원판결 96다12474 - 1996.6.25 선고) |
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| 우선변제권의 효력발생시점 |
| 확정일자에 의한 우선변제권 취득은 대항요건을 전제로 한다. 즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날부터 효력을 갖고, 확정일자를 이사와 주민등록한 날과 같은 날이나 그 전에 했다면 이사와 주민등록 전입신고 다음날부터 효력을 갖게 된다.(대법원판결 97다22393 - 1997.12.12 선고) |
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| 효력이 존속하려면 |
| 확정일자에 의한 우선변제권은 대항요건을 전제로 하므로 우선변제권이 계속 유지되려면 대항요건도 낙찰기일까지 유지해야 한다. 이는 소액보증금에 의한 최우선변제권이나 확정일자에 의한 우선변제권 모두에 적용된다.(대법원판결 95다44597 - 1997.10.10 선고)
만일 중간에 주민등록은 다른 곳으로 옮겼다가 되돌아오면 우선변제권은 돌아온 날부터 새로 시작되고 이 날을 기준으로 배당받게 된다. 그러나 실제에 있어서는 배당을 받을 때까지는 유지해야 경매취소등으로 인한 권리소멸의 함정을 피할 수 있다. 그 전에 꼭 이사가려면 임차권등기를 이용하는 방법도 있다. |
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| 확정일자의 위력 |
| 확정일자가 있으면 경매 때 낙찰대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다. 소액보증금처럼 경매때에만 쓸모있는 요건이다. 예를 들어 서울에서 소액보증금으로서 3,000만원에 세들어 살다가 경매 처분된 경우를 보자.
먼저 최우선 변제로 1,600만원을 돌려받을 수 있다. 나머지 1,800만원은 확정일자를 받았는지 여부에 따라 달라진다. 확정일자를 받았다면 다른 담보물권자들과 같이 우선변제 배당에도 참가하여 확정일과 담보권설정일의 선후를 따져 순서대로 배당받는다. 확정일자가 없다면 배당에는 더 이상 참가할 수 없다.
위 경우는 소액보증금인 경우라서 1,600만원이라도 받았지만 소액에도 해당되지 않고 확정일자도 없다면 보증금 전체를 떼일 수 밖에 없는 것이다. |
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| 얼마까지가 소액보증금인가? |
| 얼마까지가 소액보증금인가 하는 기준은 주택임대차보호법 시행령에 규정되어 있다. 이 규정은 1984년 1월 1일에 도입되었고, 전세가 상승에 따라 87년, 90년, 95년 세 차례 인상되었다. 무조건 최근의 규정을 적용하면 쉽지만 문제가 그리 간단하지만은 않다.
즉, 임차권보다 앞서는 저당권 등 담보물권이 있으면 그 담보물권 설정당시의 주택임대차보호법 시행령에서 정한 범위에 따라야 한다. |
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| 최우선 변제를 받을 소액보증금의 범위 |
| (단위:천원) |
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| 2001.9.15. ~ 2008.8.20. |
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| 서울, 수도권 과밀억제권역 |
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40,000 |
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16,000 |
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광역시
(군지역 및 인천광역시 제외) |
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35,000 |
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14,000 |
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| 2008.8.21 ~ 2010.7.25. |
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| 서울, 수도권 과밀억제권역 |
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60,000 |
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20,000 |
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광역시
(군지역 및 인천광역시 제외) |
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50,000 |
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17,000 |
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| 2010.7.26. ~ |
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수도권 과밀억제권역
(서울시 제외) |
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65,000 |
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22,000 |
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광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외),
안산시, 용인시, 김포시, 광주시 |
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55,000 |
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19,000 |
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| * 주) 1990년 2월 19일부터는 주택가액의 1/2 범위내에서 우선 변제 허용 |
| * 수도권 과밀억제권역 - 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 중구 운남동, 운북동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구 검단동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년11월 12일 송도앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다), 의정부시, 구리시,남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 안양시, 성남시,과천시, 광명시, 부천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다) |
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| 소액보증금으로 인정받으려면? |
| 소액보증금으로 최우선변제권을 갖으려면 법이 정한 범위 이하이어야 하는데 한 가지 요건이 더 있다. 그것은 주택에 대한 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 한다는 것이다. (법 제8조 1항) |
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| 배당요구는 언제까지 해야 하나? |
| 소액보증금에 해당되도 낙찰기일까지 법원에 권리신고 및 배당요구서를 제출하지 않으면 권리를 잃게 되어 최우선 변제를 받을 수 없다.(대법원 판결 87다카844 - 1988.4.12 선고) |
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| 소액 임차인이 많아도 모두 최우선 배당을 하는지의 여부 |
| 소액보증금이라고 해서 경매 때 모두 무제한 최우선변제가 되는 것은 아니다. 소액보증금은 대지분을 포함한 주택가액의 반액에 해당하는 금액범위 내에서만 최우선변제한다.(법시행령 제3조 2항)
또 하나의 주택에 임차가구가 둘 이상이고, 소액보증금 혜택을 받는 보증금들의 일정액 합계액이 주택가액의 반액을 넘을 때에는 각 임차보증금 중 일정액의 비율로 주택가액의 반액에 해당하는 금액을 분할하여 배당한다.(법시행령 제3조 3항) |
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| 주택임대차보호법이란? |
| 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호아여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981. 3. 5. 제정된 특별법으로써 주택임대차에 관하여 민법에 여러가지 특례를 규정하고 있습니다. |
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| 주택임대차보호법의 주택임차인 보호를 위한 여러 규정 중 가장 중요한 내용은? |
1> 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수 인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금의 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있습니다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액 임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다.
2> 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라 칭함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
3> 소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우(현재 서울특별시·광역시는 3,000만원, 기타지역은 2,000만원 이하) 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 반액 범위 안에서 일정금액(현재 서울특별시·광역시는 1,600만원, 기타 지역은 1,200만원)까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경로되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야합니다. |
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| 인지세법(국세) 제3조(과세문서 및 세액)에 의거 |
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| 2,000만원 초과 ~ 3,000만원 이하 |
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20,000원 |
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| 3,000만원 초과 ~ 5,000만원 이하 |
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40,000원 |
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| 5,000만원 초과 ~ 1억원 이하 |
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70,000원 |
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| 1억원 초과 ~ 10억원 이하 |
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150,000원 |
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| 부동산 담보 근저당권 설정비용 |
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| 신용조사료, 등기부등본, 열람수수료 |
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소정수수료 |
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| 주민등록증, 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장 |
| 사업자등록증, 법인등기부등본, 법인정관, 법인인감증명서, 법인인감도장, 재무제표 증명원, 결산 보고서 등 |
| 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획확인원(환지예정 증명원) |
| 기타서류(재직증명서 등) |
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